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    6月百強房企銷售數據環比顯著改善 政策驅動下房地產市場預期趨于好轉

    2022-07-08來源:財聯社

      財聯社7月6日訊(記者 張曉翀)近期公布的百強房企6月單月銷售金額和銷售面積環比出現顯著改善。從環比指標來看,在全方位的政策驅動下,房地產市場各方的預期均趨于好轉。

      根據克而瑞最新數據,6月,百強房企實現銷售操盤金額環比增長61.2%。商品房銷售連續兩個月環比反彈,且反彈力度在加大。5月,商品房銷售面積環比增長25.8%,商品房銷售額環比增長29.7%。從需求端來看,購房者預期有明顯好轉。

      浙商證券首席經濟學家李超預計,地產投資當月增速低點5月已現6月繼續回暖;地產銷售當前的負增速與高基數有關,伴隨市場回暖單月同比增速有望在下半年階段性回正。從城鎮化率來看,當前地產行業已逐步進入成熟期,將從“高速發展”將轉向“高質量發展”,地產投資和銷售增速預計將在新周期下形成新中樞并保持良性增長。

      環比指標顯示,房地產市場各方預期均趨于好轉

      從房價表現來看,一線城市房價連續五個月環比上漲。5月份,70個大中城市新房價格指數環比跌幅較4月份收窄0.1個百分點。其中,一線城市新房價格環比上漲0.4%,二、三線城市新房價格環比回落0.1%和0.3%,尚未止跌。從以往經驗來看,房價的反彈往往是從一線城市開始,然后對二、三線城市起到帶動效應。

      從供給端來看,房企與金融機構的預期也在改善。從房企的行為特征來看,拿地與投資都在好轉。去年下半年,土地拍賣市場陷入低迷,土地流拍頻頻出現,民營房企基本退出。今年以來,土地流拍率、溢價率雙雙向好,頭部民營房企已開始發力。

      5月,土地購置面積環比增長45.8%,土地成交價款環比增長53.5%,房地產開發投資額環比增長14.0%。從金融市場的融資來看,金融機構的預期也在改善。房地產市場預期轉好通常先從購房者開始,然后是房地產企業,最后傳導至金融市場。今年1-5月,房地產債券凈融資(不含ABS、ABN)為396億元,而去年四季度為-311億元,優質房企融資顯著改善。

      值得注意的是,去年下半年以來,相關部門與地方政府全方位出臺穩定政策,穩房價、穩地價、穩預期。在土地供應環節,地方政府優化機制設計,包括降低土拍門檻(降低保證金比例、分期繳納等)、增加優質地塊供應等。

      在預售資金監管環節,地方政府逐漸優化監管,包括允許銀行保函替代相應額度資金、對信用記錄良好的房企降低監管資金比例等。在房企融資環節,積極引導金融市場預期,鼓勵合理的貸款和債券融資,并支持優質房地產企業通過貸款或發行債券并購出險和困難房地產企業優質項目。

      在銷售環節,積極推動商業銀行加快房貸投放,降低住房抵押貸款利率,近期5年期LPR從4.6%降至4.45%,有效支持合理住房需求。此外,多個城市因城施策調整限購、限售政策,降低購房首付比例。

      當前政策要繼續呵護房地產市場預期向好基礎

      當前,盡管各方預期都在好轉,但基礎還不十分牢固,政策還不到松勁的時候。從房地產市場的歷史周期演變來看,市場信心的全面恢復是一個過程,很難一下子扭轉。

      從需求端的情況來看,商品房銷售反彈中有一部分是前期受疫情抑制的購房需求釋放,同時,二三線城市還面臨需求不足、去化難度大的問題。

      從供給端的情況來看,房地產企業經營仍比較謹慎,土地拍賣市場以國企為主、民企參與較少,同時,頭部房企并未全面參與出險企業或出險項目收并購業務,此外,由于風險房企還沒有完全出清,影響了金融機構的預期,導致民營房企融資還比較困難。

      解決預期問題不僅是短期政策的問題,長期中,要逐步構建適應房地產市場新常態的長效機制,形成市場長期良性循環與健康發展的穩固預期。

      從長期來看,中國房地產市場的高增長時代已經過去了,即將進入平穩發展的新階段。十年前,中國的人口自然增長率在0.5%左右,這兩年降至0.145%和0.034%;2020年,中國城鎮化水平達到64%,主要發達國家的城鎮化水平大體在80%左右,考慮到中國的城鎮化是把農村的青年人集中到城里,目前空間可能也不大了;中國65歲及以上人口占比在2010年還不到9%,2021年上升到14%。

      為了適應房地產市場新常態,房地產市場要建立長效機制:從房地產行業的角度,“高杠桿、高負債、高周轉”的商業模式不可持續,房地產企業經營要簡單透明。要探索建立合理的房地產金融模式,推動Reits市場發展,降低房地產企業的負債率;國內還有一些巨型開發商,在全國各地承攬眾多項目,而國外房地產商普遍遵循專業化經營理念,很少鋪大攤。

      從地方政府的角度,現在賣地收入占到地方政府收入的40%左右,根據中國社科院之前測算的數據,2017年土地價格與房價比值就達到了68%。未來,要逐漸健全現代財政體制,降低地方政府對土地財政的依賴程度,夯實房地產市場健康發展的底層邏輯。

      高基數效應下,根據同比指標判斷或失真

      在經濟統計中,同比指標和環比指標各有優劣勢,需要結合特定情況下具體使用。同比指標的優勢是可以消除季節性,劣勢是不夠靈敏,月度的同比指標實際上綜合了過去十二個月的變化,因此月與月之間的波動比較平緩。

      而環比指標的優劣勢與同比指標反過來。從指標的特性來看,如果上年的基數明顯異常(偏高或偏低),同比指標就會失真,這就是所謂的基數效應。

      去年上半年,房地產市場指標大多處于歷史顯著高位,使用同比指標判斷當前市場形勢會產生嚴重偏差。2021年1-6月,房地產市場整體熱度較高,主要指標在一年之內增長了30%、40%,比如,商品房銷售額達到9.3萬億元,同比增長38.9%;商品房銷售面積8.9億平方米,同比增長27.7%。

      在去年上半年的高基數效應下,今年上半年的房地產市場同比指標出現較大負值是可以理解的。比如,5月份,商品房銷售面積、土地購置面積、新開工和施工面積普遍同比回落在30%-50%之間。

     

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